公司篇

一、西安華衡國有資本運營集團有限公司

前身為西安華衡實業(yè)發(fā)展有限公司，是經西安市人民政府國有監(jiān)督管理委員會批準并出資設立的國有獨資公司，成立于2007年12月，于2016年10月組建集團公司。自公司成立以來，市國資委共向我公司劃轉71戶市屬改制企業(yè)剝離的國有非經營性資產，為了更好的管理資產，我公司于2009年12月成立西安華弘物業(yè)管理服務有限公司（現(xiàn)更名為西安華弘城市運營集團有限公司）。

二、西安華弘城市運營集團有限公司

成立于2009年12月，西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位，二級資質。陜西省信用企業(yè)，2016年與西安紫薇物業(yè)管理有限公司建立戰(zhàn)略合作伙伴關系。 目前，華弘集團物業(yè)管理范圍已全面覆蓋西安市雁塔、碑林、新城、蓮湖、灞橋、未央6個行政區(qū)，對111處國有企業(yè)生活區(qū)實施物業(yè)管理服務，涉及建筑物總面積約100萬平方米，住戶約1.9萬戶，經營資產面積約6000㎡。在積極做好國企生活區(qū)物業(yè)管理的同時，華弘集團以提升西安市宜居環(huán)境為出發(fā)點，主動承擔“三無”小區(qū)物業(yè)管理，充分發(fā)揮國有物業(yè)品牌的社會責任。

老舊小區(qū)的特點

一、住戶對物業(yè)管理認識不足

現(xiàn)在的老舊小區(qū)大多只是代收水電費和小區(qū)公共部位的保潔。住戶對物業(yè)管理這種行為的不認可，有的雖然接受了物業(yè)管理，但沒有真正理解物業(yè)管理的優(yōu)越性，總是把綜合服務的物業(yè)管理與單一的社區(qū)管理在費用上進行比較，認為原有的社區(qū)管理費用低，物業(yè)管理收費高，從心理上不愿意接受。

二、物管費收費難、收費率低

很多老舊小區(qū)物業(yè)公共服務費的收費標準本身價位就低，但收費仍然存在困難。據了解，收費率大都在80%左右甚至更低，這就導致物業(yè)企業(yè)因物業(yè)成本太高而不得不設法降低成本，因而降低服務標準和質量。業(yè)主稍不稱心或投訴的問題得不到解決就拒交物管費；另一部分是農村到城市來居住的業(yè)主根本就沒有交納物管費的意識，講道理、宣傳法規(guī)是不聽的；還有就是個別公務員利用自己的特權思想，根本就不愿交費。

業(yè)主不交費可以找一萬個理由（絕大部分均不是理由），物業(yè)企業(yè)采取多種形式催收效果不大。部分物管企業(yè)也曾利用向法院起訴的方式，但效果甚微。這也是物業(yè)企業(yè)的困惑和艱難，部分物業(yè)企業(yè)無奈撤場，除自己原因外，業(yè)主欠費也成了撤場的催化劑。

三、小區(qū)基礎設施差，綠化面積少 老舊小區(qū)建設之初主要是為了解決居民的住房難問題，由于小區(qū)規(guī)劃設計標準低，配套設施不全，基礎設施先天不足，主要表現(xiàn)在上下水管網老舊，跑冒漏滴現(xiàn)象嚴重；機動車位嚴重缺乏，即使占用通道和綠地，停車矛盾仍然比較突出；部分小區(qū)沒有煤氣和天然氣管網，居民使用煤氣罐，生活不便；綠化面積少，由于各種原因使小區(qū)難封閉或根本沒辦法封閉，任何人可自由出入小區(qū)，存在治安隱患。

四、觀念陳舊

多年來計劃經濟體制下形成的福利物業(yè)制度，使許多住戶仍然存在無償享受物業(yè)管理的陳舊觀念，認為進行物業(yè)管理根本就是想多收費，如果施行物業(yè)管理需收費，也應當由單位交。但現(xiàn)如今那些單位大多已經破產或改組，以前的單位幾乎沒有能力管理那些老舊小區(qū)。雖然通過房改，但是部分居民思想認識上仍習慣于政府統(tǒng)包統(tǒng)攬，依賴政府管房的思維定勢，不論誰管房、管到什么程度，只要不拿錢或少拿錢就行。

五、房屋的產權形式多樣

老舊住宅小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有商品房，房改房，公房，農轉非的承租房等。房屋的產權人多樣，有居民個人、附近農民、單位產權人（包括市屬單位、區(qū)屬單位、原單位）、公共設施產權人（如市政設施部門、銀行、區(qū)屬事業(yè)單位所有的房權產）、二手房產權人等。

六、小區(qū)整體規(guī)劃設計相對滯后，規(guī)模偏小，活動場所少

從規(guī)劃設計上看，老舊小區(qū)內的整體規(guī)劃設計標準不高，物業(yè)服務用房、配套服務設施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，尤其是消防報警設施欠缺，從規(guī)模上看，建筑面積偏小，且活動場所少，大部分老舊小區(qū)都是這樣，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了正規(guī)物業(yè)服務公司進駐與持續(xù)發(fā)展。

七、部分老舊小區(qū)沒有專項維修資金

 老舊小區(qū)大多是規(guī)劃設計不合理，許多設施設備已陳舊老化破損，特別是管網線路，經常堵塞、滲漏。由于沒有專項資金維修、更新改造，導致住戶怨聲載道，指責物管公司不作為。

八、改造資金缺口大。

    老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造，對小區(qū)進行封閉、綠化、車位改造、道路整修等。根據改造項目多少和改造等級的不同，資金量少則十幾萬，多則幾百萬，資金哪里來，是困擾的一個重要問題。

九、居住人群分析 

老住宅小區(qū)居住人群主要分三類： 

 1、老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經濟承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務行為，物業(yè)管理在中國發(fā)展起來正真算起來也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成，房屋的維護保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請人維護卻需要付費，這種觀念還沒有完全轉變過來。長期計劃經濟下的觀念已經根深蒂固，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還是有待時日。 

 2、老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會弱勢群體，他們收入低下，家庭負擔重，經濟壓力大，根本無法承受物業(yè)管理費，更是不理解物業(yè)管理收費這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進行管理，卻也因為一直無法收取物業(yè)費，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護只能是有心無力了，這使得一部分已經交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費。

 3、再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是租戶。他們一般是租來臨時居住的，很多人在承租房屋的時候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費有誰來交著一事情，雙方相互推托，誰也不愿意繳納。即使當時談妥，他們也會相互推托。承租人認為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費自然不會交；而原有業(yè)主的認為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水斷電跟自己也沒關系。 

十、主要分布于老城區(qū)，居住人員較為復雜，既有常住居民，又有流動人員，而且人員流動頻繁，人員的防火意識相對單薄，給物業(yè)消防管理帶來很大困難，形成惡性循環(huán)。

十一、管理隊伍常常臨時拼湊

老舊小區(qū)的管理隊伍基本由下崗工人與退休人員構成，年紀大、身體差，而且缺少一定的職責崗位培訓。容易出現(xiàn)管理比較松懈不到位的情況。

十二、車位不足，物業(yè)管理差

物業(yè)費比較，但物業(yè)服務和管理比較差，在小區(qū)衛(wèi)生、門禁、安保、消防等方面，做得并不好。車位不足，會導致業(yè)主亂停車，大清早經常會有急躁的業(yè)主因為別人家的車擋住了路，而不停地按喇叭，影響到整個小區(qū)的人休息。

十三、臟亂差現(xiàn)象嚴重

小區(qū)內噪音污染大，各類違章搭建多，破墻開店多，無證攤點多，私自改變綠地用途多，私養(yǎng)亂放貓狗多等等問題，降低了業(yè)主生活質量，影響了小區(qū)整體環(huán)境，業(yè)主不滿情緒直接對物業(yè)、社區(qū)以及上級政府，上訪告狀時有發(fā)生，甚至發(fā)生群體性事件

十四、老舊多層為主，高層較少，磚混為主

十五、大多數(shù)老舊小區(qū)無業(yè)委會

“三供一業(yè)”百問百答

1、“三供一業(yè)”到底是什么？

國有企業(yè)職工家屬區(qū)供水、供電、供熱（供氣）及物業(yè)管理，統(tǒng)稱“三供一業(yè)”。

2、“三供一業(yè)”工作目標是什么？

2016年開始，在全國全面推進國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，對相關設施設備進行必要的維修改造，達到城市基礎設施的平均水平，分戶設表、按戶收費，交由專業(yè)化企業(yè)或機構實行社會化管理，2018年年底前基本完成。2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關費用。

3、“三供一業(yè)”分離移交意義？

保障和改善國有企業(yè)廣大職工群眾生活的現(xiàn)實需要。

提升城市公共服務水平，建設環(huán)境友好型城市的客觀要求。

剝離國有企業(yè)辦社會職能的重要內容，有利于國有企業(yè)減輕負擔、集中發(fā)展主營業(yè)務，公平地參與市場競爭，成為市場競爭的真正主體。

4、工作要求是什么？

（1）堅持維修改造經濟可行。國有企業(yè)分離移交職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”，原則上先移交、后改造。經交接雙方協(xié)商一致，也可先改造、后移交。

（2）維修改造，由交接雙方按照我市制定的維修改造標準實施，保證分離移交后設施設備的運行正常。

（3）分離移交費用，由交接雙方根據我市制定的維修改造標準，在不低于我市基礎設施平均水平的前提下協(xié)商測算。

5、你們接收物業(yè)的優(yōu)勢在哪里？（對企業(yè)）

（1）符合本次分離移交政策中接收企業(yè)為國有獨資企業(yè)的要求。

（2）具有豐富的國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理經驗。

（3）具備物業(yè)管理服務的條件。

（4）具備資產整合和運營能力。

（5）具有積極主動的工作態(tài)度。

（6）對“三供一業(yè)”承接后續(xù)運營具有清晰的認知和規(guī)劃。

6、物業(yè)管理職能移交的原則？

提高服務水平，實現(xiàn)平穩(wěn)移交的原則

7、你們都改造什么？

對建筑樓體、排水系統(tǒng)、室外道路、室外綠化、亮化、安防、相關設施設備以及公共配套設施進行必要的維修。

8、能不能這次給我們建一個活動中心？

按照國務院國資委培訓文件要求，新建設施不在本次分離移交費用的支付范圍內，但我們在后續(xù)的物業(yè)管理過程中會更多考慮住戶的實際需求，提高物業(yè)服務水平。

9、戶內的小型維修此次能否修繕？

本次的維修改造是對公共設施設備進行必要的維修改造，您家里的情況我們在服務管理中會充分考慮。

10、會不會拆除樓下的違建？

是否拆除首先要經我們落實相關行政部門的規(guī)定，然后我們會積極與行政部門溝通，在確保小區(qū)住戶權益的前提下，與相關行政部門依法對其進行拆除。

11、能不能把影響生活的樹木換掉？

更換或砍伐樹木需要行政部門的批準，我們會積極與行政部門溝通，為大家爭取將影響生活的樹木換掉。

12、能不能多配一些健身器材？

我們會在維修改造過程中更多的為住戶提供更多的生活娛樂便利。

13、維修改造施工影響到我們正常生活怎么辦？

我們會加強施工管理，在嚴把質量關的同時，盡量做到不擾民，減少對住戶生活的干擾。不過必須部分開挖的項目，還請住戶理解，維修改造的目的是為住戶提供生活便利。小區(qū)住戶權益的前提下，與相關行政部門依法對其進行拆除。

14、本次改造能不能對多層建筑加裝電梯？

西安市近期也出臺了相關加裝電梯的政策，我們會盡量爭取政策傾斜，同時也要考慮我們小區(qū)建筑的實際情況。

15、能不能多加一些車位？

國務院國資委培訓文件要求，新增立體停車位不在本次補貼范圍內。在具備條件的小區(qū)，我們在后續(xù)管理過程中會充分考慮這個問題，甚至自行投資建設。

16、接管后的入戶維修費用如何收??？

我們在接管后，物業(yè)會提供更多的延伸服務，提高住戶的生活便利，相關收費標準會向住戶公示后執(zhí)行。

17、能否成立業(yè)主委員會？

已完成房改的職工家屬區(qū)，我們可配合共同組織成立業(yè)主委員會。

18、你們企業(yè)的物業(yè)公司資質是什么？現(xiàn)管理的小區(qū)有哪些？

我們集團公司下設西安華弘城市運營集團有限公司，物業(yè)資質目前為二級資質，現(xiàn)對西安市111個小區(qū)提供物業(yè)管理服務，例如市政設計院小區(qū)、泵閥等小區(qū)。

19、小區(qū)內如果沒有物業(yè)管理用房，如有維修等問題該如何及時聯(lián)系物業(yè)人員？

一是我們將就近設立物業(yè)服務站，二是在小區(qū)內公示緊急聯(lián)系電話及投訴電話，三是我們的物業(yè)巡查員將按照小區(qū)服務標準定時或不定時進行巡查。四是還可以通過網絡平臺的方式，聯(lián)系我們線上客服。

20、停車費怎么收取？

按照相關政策文件，確定收費標準。

21、物業(yè)接管后物業(yè)費怎么收??？

在物業(yè)接管后后，我們按照遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，根據市場化水平，充分考慮業(yè)主承受能力，以及物業(yè)服務水平，確定物業(yè)費收取標準。

物業(yè)接管后如何管理？

首先在前期入駐摸底的時候，我們會根據小區(qū)的實際情況制定物業(yè)接管方案，并就方案細節(jié)與移交企業(yè)進行溝通協(xié)商；其次，我們會根據小區(qū)目前的物業(yè)服務標準及小區(qū)內配套設施、設備等不同情況，制定小區(qū)的服務標準等級，以此提供相應的物業(yè)服務、確定物業(yè)費收取標準。

接管后的物業(yè)服務能夠提高到什么程度？

通過維修改造后，使小區(qū)內相關設施設備達到我市基本設施水平，相對于收費標準，會提供超值的物業(yè)服務標準，同時，在后期物業(yè)管理中，我們將征求住戶的意見，不斷提升物業(yè)服務質量，營造良好宜居環(huán)境。

接管后的入戶維修費用如何收??？

我們在接管后，物業(yè)會提供更多的延伸服務，提高住戶的生活便利，相關收費標準會向住戶公示后執(zhí)行。